一、法律依据
1. 《中华人民共和国合同法》
根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条规定，租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。这意味着，即使房东更换，租赁合同仍然有效。
2. 《中华人民共和国城市房地产管理法》
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第五十六条规定，租赁房屋的，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
3. 《中华人民共和国城市房屋租赁管理办法》
根据《中华人民共和国城市房屋租赁管理办法》第十八条规定，租赁合同终止或者解除后，承租人应当按照约定退回租赁物。承租人逾期不退回租赁物的，应当支付逾期使用费。
二、操作步骤
1. 确认转租条件
在转租前，首先要确认原租赁合同中是否有关于转租的约定。如果合同中有明确禁止转租的条款，则不能进行转租。
2. 与房东协商
与房东协商转租事宜，包括转租期限、租金、押金等。双方达成一致后，签订转租协议。
3. 签订转租协议
转租协议应包括以下内容：
- 双方基本信息；
- 原租赁合同的主要内容；
- 转租期限、租金、押金等；
- 转租期间房屋的维修责任；
- 双方权利义务。
4. 办理房屋交接
在转租协议签订后，原承租人与新承租人应当办理房屋交接手续，包括房屋的设施、设备等。
5. 退租金
退租金的操作步骤如下：
- 确认原租赁合同中关于退租金的约定；
- 计算应退租金金额；
- 与房东协商退租金事宜；
- 按约定时间将退租金支付给房东。
三、常见问题解答
1. 转租需要房东同意吗？
是的，转租需要房东同意。在签订转租协议前，应与房东协商，取得房东的书面同意。
2. 转租协议需要哪些内容？
转租协议应包括以下内容：
- 双方基本信息；
- 原租赁合同的主要内容；
- 转租期限、租金、押金等；
- 转租期间房屋的维修责任；
- 双方权利义务。
3. 退租金如何计算？
退租金的计算方式根据原租赁合同中的约定执行。如果没有约定，可以参考以下方式：
- 按实际居住天数计算；
- 按月租金比例计算。
4. 转租期间房屋出现问题，责任由谁承担？
转租期间房屋出现问题，责任由原承租人承担。但如果问题是由新承租人造成的，新承租人应当承担相应的责任。
租房合同转租，退租金那些事儿，需要我们了解相关法律法规，严格按照操作步骤进行。在转租过程中，要注意保护自己的合法权益，避免产生纠纷。